Ostajan opas

Kiinteistön tai määräalan ostaminen on aina merkittävä päätös, joka vaikuttaa elämääsi vuosiksi eteenpäin. Olemme koonneet tähän tietopakettiin tärkeimpiä seikkoja, jotka huomioimalla kauppa sujuu ongelmitta toivomallasi tavalla ja voit nauttia vapaa-ajastasi omalla mökkitontilla. Kiinteistökauppaan kannattaa paneutua aina huolella.

UPM Bonvestan myyjämme ovat myös sinua varten. Heillä on vuosien kokemus ja ammattitaito liittyen kiinteistökaupan eri vaiheisiin sekä UPM Bonvestan tuotteisiin. He auttavat sinua niin sopivan tontin etsinnässä kuin kaupan eri vaiheissa. Älä epäröi kääntyä ammattilaisten puoleen.

Ennen kaupantekoa

Perustietoa

Ostaessasi tai myydessäsi rakennettua tai rakentamatonta maata, on kysymyksessä aina kiinteistön kauppa. Kiinteistökaupasta säädetään maakaaressa ja siltä edellytetään tiettyä määrämuotoa, eikä se siksi ole oikeustoimena yhtä mutkaton kuin irtaimen tavaran kauppa. Kiinteistökaupan tekeminen ei kuitenkaan vaadi mitään sellaista erityisosaamista, etteikö siitä voisi suoriutua ominkin avuin, kunhan on selvillä muutamista perusasioista.

Ota selvää mitä ostat

Kaupan kohteena oleva mökkitontti voi olla joko lohkottu itsenäinen tila, jolla on oma nimi ja rekisterinumero, tai se voi olla ns. määräala, eli maastoon ja kartalle merkitty osa myyjän suuremmasta kiinteistöstä. Onnistuneen kaupan perusedellytys on ostajan ja myyjän täysi yhteisymmärrys kaupan kohteesta. Vaadi aina, että kaupan kohteen rajat ovat selvästi maastoon merkitty eli pyykit löytyvät ja mahdollinen kiinteistöjaotuksesta poikkeava rajalinja on merkitty. Varmista, että rajat on merkitty kauppakirjan liitekarttaan selvästi ja että liitekartta on yhtäpitävä maastomerkintöjen kanssa.

Varmista rakennusoikeus rakennuspaikkaa ostaessasi

Sijainnin ja rajojen ohella toinen keskeinen selvityksen aihe rakennuspaikkaa ostettaessa on rakennusoikeus. Lainsäädännön mukaan rantarakentamisen tulee perustua pääsääntöisesti vahvistettuun kaavaan. Vaadi siis tontin myyjältä kaavaan, voimassaolevaan rakennuslupaan (rakennetut tontit) tai ns. poikkeuslupaan perustuvat tiedot siitä, mitä tontille saa rakentaa ja mille etäisyydelle rantaviivasta rakennukset saa sijoittaa.

Varmista kulkuoikeudet

Ostatpa sitten mökkitonttia saaresta tai mantereelta, tarkista aina, että kauppakirjasta selviää, mistä sinulla on oikeus kulkea kiinteistöllesi. Tarkista myös kuka maksaa mahdolliset tien ja/tai venevalkaman rakentamiskustannukset, sekä milloin ne ovat tonttisi osalta valmiit. Suullisten lupausten varaan näitä asioita ei kannata jättää. Erityisen tärkeää kulkuyhteyksien sopiminen on silloin, kun teiden rakentamista ei ole tonttikauppaa tehtäessä vielä aloitettu.

Tarkista kiinnitykset

Kiinteistöjä käytetään Suomessa varsin yleisesti velan vakuutena. Tilaan voi myös kohdistua erilaisia sopimuksia, joilla annetaan vuokralaiselle erilaisia oikeuksia. Tyypillisimmillään tällainen sopimus on vuokraoikeus. Kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset ja vuokraoikeudet selviävät rasitustodistuksesta. Ostaessasi määräalan, vaadi myyjältä kauppakirjaan ehto, jolla myyjä vapauttaa kustannuksellaan myydyn määräalan kantatilan velkakiinnityksistä.

Tarkista kaavamääräykset ja rasitteet

Kiinteistön tarkoituksenmukaista käyttöä varten tulee omistajan olla selvillä alueeseen kohdistuvista kaavamääräyksistä. Kiinteistöön ja sillä olevaan määräalaan voi myös kohdistua toisen kiinteistön hyväksi perustettuja rasitteita (esim. tieoikeus) tai rasitteita on voitu perustaa kaupan kohteena olevan kiinteistön tai määräalan hyväksi, eli kiinteistöllä voi olla oikeus käyttää toisen tilan alueella kulkevaa tietä tai venevalkamaa. Tieto tilaan kohdistuvista rasitteista ja kaavoista selviää kiinteistörekisterinotteesta.

Mistä saa lisätietoa?

Kaikki edellä esitetyt perustiedot saat kohteen myyjältä tai voit hankkia tietoja myös viranomaisilta. Alla olevasta taulukosta selviää mistä tiedot ovat saatavissa. Tietoja pyytäessäsi tarvitset kohteen kiinteistörekisteritunnuksen, joka muodostuu kuntanumerosta, kylänumerosta, tila- ja talonumerosta (kiinteistötunnus on muotoa xxx-xxx-xxxx-xxxx).

Asiakirja	Mitä siitä ilmenee?	Mistä sen saa?
Lainhuutotodistus Rasitustodistus Kiinteistörekisteriote	Kuka omistaa tilan Tilan kiinnitykset ja vuokraoikeudet	Maanmittauslaitos
Kiinteistörekisterikartta	Esim. tierasitteet Kiinteistörajat	Maanmittauslaitos
Kaavakarttakopiot Kaavamääräykset	Alueen tontit, tiet, venevalkamat jne. Rakennusoikeus, määrä, rakennusetäisyydet jne.	Kunnan kiinteistövirasto ja rakennustarkastaja

Kaupanteko ja kauppakirja

Kiinteistökaupalta edellytetään tiettyä määrämuotoa. Kiinteistökauppa on tehtävä aina kirjallisesti ja kaupan osapuolten (myyjän ja ostajan tai heidän asiamiestensä) tulee allekirjoittaa kauppakirja yhtä aikaa, julkisen kaupanvahvistajan toimiessa todistajana.

Kauppakirja

Kiinteistön kauppakirjasta tulee käydä ilmi vähintään seuraavat asiat:
• Kaupan osapuolet (myyjä ja ostaja)
• Kaupan kohde (kunta, kylä, tila ja rekisteritunnus)
• Kauppahinta (tai muu siitä annettava vastike)
• Omistusoikeuden siirtyminen ostajalle

Edellä esitettyjen perustietojen lisäksi kauppakirjaan sisältyy yleensä joukko muitakin kauppaehtoja. Muissa kauppaehdoissa voidaan sopia esimerkiksi siitä, saako määräala osuutta kantatilan yhteisiin vesialueisiin, kenen kustannuksella määräala muodostetaan itsenäiseksi tilaksi sekä mahdollisten muiden kustannusten jakautumisesta ostajan ja myyjän välillä.

Hyvä menettelytapa on se, että myyjä toimittaa ostajalle nähtäväksi valmiin kauppakirjaluonnoksen karttoineen hyvissä ajoin ennen sovittua kaupantekoajankohtaa. Näin meneteltäessä ostaja voi perehtyä kauppakirjaan ja sen kaikkiin yksityiskohtiin perusteellisesti, jolloin itse kaupantekotilaisuudessa molemmilla kaupan osapuolilla on edessään valmiiksi tutut paperit.

Kaupanvahvistaja

Julkisen kaupanvahvistajan tehtävänä kiinteistön kaupassa on toimia kaupan todistajana. Tämän lisäksi kaupanvahvistaja tarkistaa ostajan ja myyjän henkilöllisyyden ja heidän muodollisen pätevyytensä kaupan osapuolina. Edelleen kaupanvahvistaja tarkistaa, että kauppakirja täyttää maakaaren vaatimukset. Lisäksi kaupanvahvistaja tekee kaupasta ilmoitukset viranomaisille kauppojen kirjausta ja tilastointia varten.

Maanmittauslaitoksen ylläpitämä kaupanvahvistajarekisteri sisältää tiedot kaikista Suomessa toimivista kaupanvahvistajista. Kaupanvahvistajina voivat toimia mm. henkikirjoittajat, julkiset notaarit ja ne Maanmittauslaitoksen ja kunnan virkamiehet, jotka voivat toimia toimitusinsinöörinä. Lisäksi kaupanvahvistajana voivat toimia ne henkilöt, jotka Maanmittauslaitos on hakemuksen perusteella määrännyt kaupanvahvistajiksi. Kaupanvahvistajalle maksetaan n. 100-150 €:n suuruusluokkaa oleva lakisääteinen palkkio kultakin vahvistettavalta kaupalta. Kaupan osapuolet sopivat keskenään kuka palkkion maksaa.

Maanhankintaa koskevat rajoitukset

Voimassaolevan lainsäädännön mukaan kunnalla on etuosto-oikeus tulla kiinteistön kaupassa ostajan tilalle ja lunastaa myyty kiinteistö itselleen, jos kaupan kohde on merkittävä kunnan yhdyskuntarakentamisen tai virkistys- ja suojelutarpeiden toteuttamisen kannalta.

Etuostolain mukainen etuosto-oikeus koskee kauppoja, joissa kohteen pinta-ala on yli 5000 m2 (pääkaupunkiseudulla vähintään 3000 m2). Kunta voi pyynnöstä etukäteen ilmoittaa kantansa etuosto-oikeuden käyttämiseen. Mikäli kunta käyttää etuosto-oikeuttaan, tulee sen viimeistään 3 kuukauden kuluessa kaupan vahvistamisesta ilmoittaa siitä ostajalle.

Valtiolla on etuosto-oikeus kiinteistön kaupassa, jos kiinteistön hankkiminen on tarpeen maanpuolustuksen, rajavalvonnan tai rajaturvallisuuden varmistamiseksi taikka alueellisen koskemattomuuden valvonnan ja turvaamisen takia tai kansallisen turvallisuuden varmistamiseksi.

Lainhuutohakemus jätetään lepäämään siihen saakka, kunnes etuosto-oikeudelle säädetty neljän kuukauden määräaika on päättynyt, ellei puolustusministeriöltä ole saatu ennakkotietoa siitä, ettei valtio käytä etuosto-oikeuttaan.

Kiinteistökaupan jälkeen

UPM Bonvesta-tontin ostajaa ei jätetä yksin senkään jälkeen, kun kauppakirjat on allekirjoitettu.

Kaupan allekirjoittamisen yhteydessä ostajalle annetaan "Miten tästä eteenpäin" -tietopaketti, joka sisältää ohjeet toimista, joihin uuden omistajan tulee ryhtyä saadakseen omistuksensa virallisesti rekisteröidyksi. Paketissa on tarvittavat ohjeet ja lomakkeet varainsiirtoveron maksamista ja lainhuudon hakemista varten. Noin viikon kuluttua siitä kun kauppa on myyjäyhtiön puolesta hyväksytty ja kauppahinnan suoritus näkyy myyjäyhtiön tilillä, ostajalle lähetetään kaupan hyväksymispöytäkirjat. Kauppojen hyväksymiskokouksia pidetään säännöllisin väliajoin noin 1-2 kuukauden välein.

Rakennuspaikan ostaneen paketissa on lisäksi vastauksia ensimmäisiin rakennuslupaa koskeviin kysymyksiin.

Varainsiirtovero

Kiinteistökaupasta on maksettava varainsiirtoveroa, joka on suuruudeltaan 3 % kauppahinnasta sekä annettava varainsiirtoveroilmoitus. Varainsiirtovero tulee maksaa ja varainsiirtoveroilmoitus tulee tehdä kuuden (6) kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Varainsiirtovero pitää ilmoittaa ja maksaa Verohallinnolle ennen lainhuudon hakemista.

Henkilöasiakkaat voivat antaa varainsiirtoveroilmoituksen joko Verohallinnon OmaVero –palvelussa tai paperilomakkeella. Yhtiöt antavat varainsiirtoveroilmoituksen Verohallinnon OmaVero –palvelussa. Jos ostajia on useita, jokainen antaa oman varainsiirtoveroilmoituksen.

Varainsiirtovero maksetaan OmaVero –palvelun kautta verkkomaksuna tai tilisiirtona omassa verkkopankissa. Vero tulee maksaa käyttäen omaa varainsiirtoveron viitenumeroa, jonka saa OmaVerosta tai soittamalla Verohallintoon. Jos ostajia on useita, jokainen maksaa oman osuutensa varainsiirtoverosta käyttäen henkilökohtaista varainsiirtoveron viitenumeroaan, jotta maksu kohdistuu oikein.

Lainhuudattaminen ja lohkominen

Jokaisella, joka on saanut omistusoikeuden kiinteistöön, määräalaan tai määräosaan, on velvollisuus hakea saannolleen lainhuuto. Lainhuutoa haetaan kiinteistön sijaintikunnan maanmittaustoimistosta. Oikea maanmittaustoimisto löytyy Maanmittauslaitoksen verkkosivuilta www.maanmittauslaitos.fi/yhteystiedot kunnan nimellä hakemalla. Lainhuudon hakemisaika on 6 kuukautta saantokirjan allekirjoittamisesta. Omistusoikeuden siirtymisajankohdalla ei ole merkitystä lainhuudon hakemisvelvoiteaikaan. Mikäli omistusoikeuden saaja ei hae lainhuutoa säädetyn 6 kuukauden kuluessa, varainsiirtoverolle on maksettava oma-aloitteellisesti veronlisäystä. Veronlisäys tulee lisätä veron määrään sentin tarkkuudella. Veron lisäyksen määrän voi laskea osoitteessa www.vero.fi/viivekorkolaskuri.

Määräalan lohkominen tulee vireille ilman eri hakemusta lainhuudon hakemisen yhteydessä. Maanmittaustoimisto ilmoittaa lohkomisen vireille tulosta erillisellä ilmoituksella.

Siirry Maanmittauslaitoksen sivuille